Bank of america v , prestance

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BANK OF AMERICA v. PRESTANCE CORPORACIÓN Bank of America, N. A. respondedor, v PRESTANCE Corporation, una corporación de Washington.; Prestance Japan Corporation, una corporación japonesa; Sakae y Yuko Sugihara, marido y mujer, los acusados, Wells Fargo Bank, N. A. una asociación bancaria nacional; y Wells Fargo Cisjordania, N. A. una asociación bancaria nacional, peticionarios. No. 77038-7. Decidió: 7 Junio ​​de 2007 Michael B. King, Talmadge Law Group PLLC, Tukwila, Mark A. Rossi, Banco de Hawai, John Schochet, Dorsey & Whitney, LLP, Seattle, por peticionarios. Stephen M. Rummage, Craig W. Miller, Davis Wright Tremaine LLP, Seattle, por encuestado. ¶ 1 nos pide definir los contornos de subrogación equitativa en el contexto de los acreedores hipotecarios de refinanciación. Washington Mutual tenía un derecho de retención de primera prioridad en la residencia personal de Sakae Sugihara, mientras que Bank of America tenía un derecho de retención de segunda prioridad. Wells Fargo Cisjordania (West WFB) busca ser subrogado equitativamente a la posición gravamen de primera prioridad de Washington Mutual, ya que pagó la deuda de Sugihara a Washington Mutual. Bank of America sostiene WFB Occidente no se puede dar de primera prioridad, porque el estado de WFB West sabía Bank of America tenía un interés de intervención. ¶ 2 El tribunal siguió la Reformulación (Tercera) de propiedad: Hipotecas § 7.6 Subrogación (1997) [en adelante Reformulación (Tercera) § 7.6] y aceptado la solicitud de WFB West por subrogación equitativa. El Tribunal de Apelaciones revocó. Ahora invertimos el Tribunal de Apelaciones y adoptamos § 7.6 de la Reformulación (Tercera). Llevamos a cabo un prestamista puede ser subrogado equitativamente a un gravamen de primera prioridad a pesar de tener conocimiento real o del titular de prenda menores. ¶ 3 El 8 de agosto de 1994, Sakae y Yuko Sugihara recibió un préstamo de casa de 30 años de $ 543,150 de Washington Mutual, que Washington Mutual asegurado con una escritura de fideicomiso sobre la propiedad. 1 Entre agosto de 1999 y diciembre de 2001, Sakae Sugihara llevó a cabo una serie de préstamos comerciales y de capital de la casa, cada vez que prometer la residencia como al menos una porción de la seguridad. En agosto de 1999 el Bank of America hizo un préstamo rotativo de $ 400.000 a prestance Corporation, una corporación de Washington propiedad de Sugihara; se garantizaba el préstamo, en parte, por el hecho de la confianza en su casa el Sugiharas '. En octubre de 2000 Bank of America Corporation y dio prestance prestance Japan Corporation, una corporación japonesa asimismo propiedad de Sugihara, una línea adicional de crédito por $ 1.000.000, recibiendo garantía personal de Sugihara y una modificación de agosto de 1999 escritura de fideicomiso. El segundo préstamo tenía una fecha de vencimiento del 28 de octubre de 2001. ¶ 4 En noviembre de 2001 se acercó a Sugihara WFB Occidente por $ 1.000.000, que debía ser garantizado por una escritura de fideicomiso sobre la propiedad. 2 Uno de los propósitos del préstamo era para pagar la primera posición de préstamo Washington Mutual. WFB West espera entonces tendría prioridad sobre los otros préstamos para la cantidad utilizada para pagar Washington Mutual. Un compromiso de título preliminar mostró las de Bank of America préstamos, garantizados por el Banco de América del hecho de la confianza y su modificación. En diciembre de 2001 WFB West aprobó la línea de capital de la casa $ 1.000.000 crédito. Cuando el préstamo WFB West cerró el 21 de diciembre de 2001, que era la comprensión de WFB Occidente que Banco de hecho de la confianza de los Estados Unidos había sido (o estaba siendo) nuevamente trasladado Wells Fargo Bank (WFB) y que WFB sería subordinar el préstamo de $ 500.000, poniendo el WFB escritura del oeste de confianza en la primera posición. ¶ 5 de Bank of America demandó al Sugiharas, prestance, prestance Japón, WFB y WFB Oeste, en busca de un fallo de dinero ejecución de una hipoteca y para remediar el defecto en el segundo préstamo del Banco de América. Después de un juicio sin jurado de tres días en septiembre de 2003, el juez de primera instancia que le asiste y citó Reformulación (Tercera) § 7.6 para mantener WFB Occidente debe ser subrogado equitativamente a la posición del embargo preventivo de primera prioridad de Washington Mutual en el monto de cancelación de $ 499.477, dejando de Bank of America "en la peor posición de lo que hubiera sido [en] había [WFB West] nunca hizo su. préstamo. "Papeles de Clerk en 600. ¶ 6 Bank of America apeló la cuestión subrogación equitativa, y WFB adhirieron a la apelación sobre la cuestión de si el Bank of America tenía una obligación contractual implícita en la ley para cederlas con su escritura de fideicomiso de WFB. El Tribunal de Apelaciones revocó la solicitud del tribunal de primera instancia de la subrogación equitativa, que sostiene que, en virtud de la decisión de esta Corte en Kim v. Lee, 145 Wash.2d 79, 31 P.3D 665, 43 P.3D 1222 (2001), WFB del oeste de reales conocimiento de Bank of America gravamen prohibió la aplicación de la subrogación equitativa. Banco de Am. v. Wells Fargo Bank, 126 Wash. App. 710, 719-20, 109 P.3D 863 (2005). El tribunal confirmó la resolución del tribunal de primera instancia que ningún contrato implícita en la ley existía entre WFB y Bank of America. Carné de identidad. en 722-23, 109 P.3D 863. WFB y WFB West solicitó a este tribunal para su revisión en si debe ser equitativamente subrogado en Washington Mutual, recibiendo así un gravamen de primera prioridad por delante de Bank of America. II. Norma de examen ¶ 7 El único problema que nos ocupa es una legal: que debe adoptar § 7.6 de Reformulación (Tercera) para mantener conocimiento real o de un acreedor hipotecario de refinanciación de gravámenes que intervienen no excluye automáticamente un tribunal de la aplicación de la subrogación equitativa. "[L] a cuestión de si el alivio equitativo es apropiado es una cuestión de Derecho," Niemann v. Vaughn Cmty. Iglesia, 154 Wash.2d 365, 374, 113 P.3D 463 (2005), y como todas las cuestiones de derecho nuestra opinión es de novo. ¶ 8 Se trata de una cuestión de primera impresión de esta corte. El Tribunal de Apelaciones afirmó nuestra participación en Kim es dispositve. Banco de Am. 126 Wash. App. en 719-20, 109 P.3D 863. Pero nuestra participación en Kim dirigirse si aseguradora de títulos de un acreedor hipotecario de refinanciación podría beneficiarse de la subrogación equitativa si el asegurador no tenía conocimiento real de intervenir gravámenes. Los hechos que tenemos hoy en día son diferentes y se refieren a si un acreedor hipotecario de refinanciación, no es un asegurador del título, debe ser excluido de subrogación equitativa si tiene conocimiento real de intervenir gravámenes. III. Equitativa Subrogación Doctrina ¶ 9 Tomado de tribunales ingleses de la equidad, la subrogación equitativa simplemente busca mantener el buen orden de prioridades. Burgoon v. Lavezzo, 68 App. D. C. 20, 92 F.2d 726, 729 (Cir.1937). 3 Por ejemplo, supongamos que A, propietario de una casa, tiene dos hipotecas: una primera registrados por el banco B y una segunda registrado por el banco C. Nuestro acto de registro dice B tiene una prioridad más alta, ya que registró por primera vez, poner al mundo sobre aviso en cuanto a su interés en la región de un. RCW 65.08.070. Si D se descarga completamente la deuda de B, entonces subrogación equitativa sustituye D para B, por lo que D tiene una prioridad mayor que C, D, aunque registró después. Ver Jackson Co. v. Boylston Mut. Ins. Co 139 Mass. 508, 510, 2 N. E. 103, 104 (1885) ( "La subrogación es la sustitución de una persona en lugar de otra. Modo que el que está sustituido sucede a los derechos de la otra en relación con la deuda o reclamación, y sus derechos, recursos o valores. "). A primera vista, equitativas conflictos de subrogación con el acto de registro, ya que es una excepción a la regla general de "primero en tiempo, primero en derecho". Pero no se crea ningún nuevo gravamen o interés; D simplemente toma sobre la participación de B y que el interés fue primero en el tiempo. C nunca esperó que su prioridad de ser promovidos, simplemente porque un refinanció la hipoteca con una nueva empresa. C negociado con A tener una hipoteca de segunda prioridad; Es indiferente que tiene prioridad antes de C. 4 Véase Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. una, en 510 ( "Los titulares de intereses que intervienen apenas pueden quejarse de este resultado, porque ellos no son peores que antes fue dado de alta la obligación de alto nivel."). subrogación equitativa preserva las prioridades adecuadas, manteniendo la primera hipoteca primera y la segunda segunda hipoteca. ¶ 10 A pesar de la resistencia inicial a la subrogación equitativa, muchos tribunales aplican ahora liberalmente. Ver Martin v. Hickenlooper, 90 Utah 150, 161, 59 P.2d 1139, 1144 (1936) ( "Se verá que los casos más recientes muestran una generosidad muy decidido en los casos más estrictas de hace una generación."). Este lenguaje de un dictamen del Tribunal Supremo de Arkansas, aplicando la subrogación libremente con respecto a la "justicia perfecta" en lugar de las reglas innecesarias, es típica: "La doctrina de la subrogación es un uno equitativa, teniendo por base el hacer de la justicia completa y perfecta entre las partes sin tener en cuenta la forma, y ​​su finalidad y objeto es la prevención de la injusticia. "Se basa en la máxima de que nadie puede ser enriquecida por la pérdida de otro, y puede ser invocado siempre que la justicia y la buena conciencia exigen su aplicación en oposición a las normas técnicas de la ley, que liberan valores con la extinción de la deuda original. . Cox v Wooten Bros. Farms, Inc. 271 Ark. 735, 737-38, 610 SW2d 278, 280 (1981) (citando de Baker v. Leigh, 238 Ark. 918, 923-24, 385 SW2d 790, 794 (1965)); véase también Inicio Sav. Banco v. Bierstadt, 168 Ill. 618, 48 N. E. 161, 162 (1897) ( "[subrogación equitativa], ha sido constantemente expandiendo y creciendo en importancia y el alcance de su aplicación a diversos temas y clases de personas. Este principio equitativo se aplica exclusivamente para la realización de la justicia sustancial, cuando uno tiene un patrimonio para invocar que no puede herir a una persona inocente. "). ¶ 11 Pero el Bank of America nos pide que adoptar una visión innecesariamente limitado de subrogación equitativa cuando una parte está impedida de búsqueda de alivio cada vez que tiene conocimiento real de los intereses que intervienen. Esto ignora bases equitativas de subrogación, no comprende su uso en un contexto de refinanciación, y rechaza los temores, todo de política importantes para dar crédito a una regla que no sirve a ningún propósito significativo. IV. Diferentes enfoques jurisdiccionales ¶ 12 cortes generalmente consideran el conocimiento en una de tres maneras cuando se aplica subrogación equitativo a un prestamista de refinanciación. En primer lugar, el procedimiento de la reexpresión dice que conocimiento real o de los intereses que intervienen es irrelevante; en segundo lugar, un enfoque minoría que dice el demandante, ya sea con conocimiento real o no puede buscar subrogación equitativa; y en tercer lugar, un enfoque "mayoría" 5 dice que un demandante con conocimiento real no puede buscar subrogación equitativa, mientras que uno con una notificación constructiva posible. Enfoque A. La reexpresión ¶ 13 La reexpresión postula el conocimiento de un subrogado de los intereses juveniles es irrelevante. Ver Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. e, en 520 ( "ubrogation [S] puede ser concedido incluso si el pagador tenía conocimiento real de interés de intervención. La pregunta en este caso es si el pagador razonable esperar para conseguir la seguridad con una prioridad igual a la hipoteca se paga." ). El American Law Institute (ALI) enfatiza correctamente la preocupación de subrogación equitativa de enriquecimiento injusto: "Subrogación es un remedio equitativo diseñada para evitar que una persona de recibir un golpe de suerte no ganada a expensas de otro." Id. cmt. a. 6 y Junior titular de prenda se enriquecerán injustamente si el subrogado sabía de ellos o no. Enfoque B. La minoría ¶ 14 Pero el ALI reconoce su enfoque choca con la mayoría de las decisiones de los tribunales estatales. De esos estados que requieren algún conocimiento, hay una distinción adicional. Una minoría de las jurisdicciones negar subrogación equitativa si una parte sabe o debería haber sabido que estaban interviniendo intereses. La razón de esta regla es una de las partes no deben beneficiarse por su negligencia al no comprobar los registros. El Tribunal Supremo de Missouri, en su primer caso de subrogación equitativa, explica su renuencia a permitir que una parte de beneficiarse por su negligencia: la seguridad de que el demandante era menos valioso de lo que esperaba que sería cuando hizo el préstamo fue el resultado de su propia negligencia, y no de la falla, mal, o error de cualquier otra persona. Contra las consecuencias de que la negligencia, de las que no tiene nadie a quien culpar sino a sí mismo, un tribunal de equidad no lo puede aliviar al interferir con los derechos legales de otras personas que están sin culpa. Bunn v. Lindsay, 95 Mo. 250, 7 S. W. 473, 476 (1888). ¶ 15 A efectos prácticos, esta regla se traga la doctrina y es ampliamente criticado. Un caso más reciente de la Corte Suprema de Alabama rechazado este enfoque: "Si todas las personas que negligentemente confieren un beneficio económico sobre otro se inhabilitado para alivio equitativo a causa de su negligencia, entonces la ley de restitución, que fue concebido con el fin de evitar el enriquecimiento injusto, lo haría ser de poco o ningún valor. "Ex Parte AmSouth Hipoteca, 679 So.2d 251, 255 (Ala.1996) (" '[u] no no es penalizado por la falta de atención a menos que esto se traduce en un daño a otra persona. " ) (citando Reformulación de la Ley de Restitución § 59 cmts a 232 (1937).); véase también Trus Joist Corp. v. Nat'l Unión Fuego Ins. Co 190 N. J.Super. 168, 462 A.2d 603, 609 (1983) ( "No hay duda de que un acreedor que negligentemente acepta una hipoteca sin el conocimiento de intervenir gravámenes, a subrogarse a una hipoteca de primer grado con prioridad sobre los gravámenes que intervienen. Este resultado se alcanza de manera que los titulares de los gravámenes que intervienen no ser enriquecido injustamente a expensas del nuevo acreedor. "), sub nom Reverendo. Trus Joist Corp. v. Cima del Assocs. Inc. 97 N. J. 22, 477 A.2d 817 (1984); Prestridge v. Lazar, 132 señorita. 168, 95 So. 837, 838 (1923) ( "No somos capaces de ver cómo constructiva notificación al recurrente de la hipoteca [secundaria] del apelado podría tener algo que ver con el derecho de la primera a la subrogación, la pregunta es:. ¿Qué es la justicia natural en virtud de los hechos reales de la situación "); Subvención S. Nelson & Dale A. Whitman, La adopción de Reexpresión Principios subrogación de hipoteca: ahorrar miles de millones de dólares para los propietarios de viviendas de refinanciación de 2006 BYU L. Rev. 305, 315-16 ( "Nos han criticado enérgicamente este enfoque y les resulta imposible entender a la luz del hecho de que la subrogación en esta situación no perjudica a nadie, dejando que el embargo intervenir exactamente donde empezó. Por el contrario, la denegación de subrogación da la intervención lienor una promoción inesperada, no ganado, y injustificado en la prioridad ". (se reproduce la nota)). ¶ 16 Esta regla hace que la subrogación equitativa casi inútil desde un acreedor hipotecario de refinanciación casi siempre tendrá un conocimiento real o constructivo del titular de prenda menores. Y subrogación equitativa tiene poca utilidad cuando no hay lienholders ciclo porque entonces el demandante es la única parte que tenga interés en la garantía real; su prioridad es inmaterial. Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. a. ( "La subrogación a una hipoteca suele ser de importancia sólo cuando existe un derecho de retención subordinado u otro interés junior en la inmobiliaria."). La doctrina es entonces práctico sólo en los pocos casos en que el deudor se oculta de manera fraudulenta los intereses juveniles. Ver Estado Sav. Trust Co. v. Spencer, 201 S. W. 967, 971 (Mo. Ct. App.1918) (que permite la subrogación cuando el prestatario forjado documentos de subordinación). Estos casos son raros. Enfoque C. La Mayoría ¶ 17 La aproximación final se acepta que la notificación implícita no debe bloquear subrogación equitativa pero todavía niega subrogación equitativa si un partido tiene conocimiento real de los intereses que intervienen. Esta regla es seguida por muchos, pero no en todos, las jurisdicciones. 7 Tres razones se dan a menudo para apoyar a esta regla. En primer lugar, la subrogación equitativa obstruiría la previsibilidad y la estabilidad de la Ley de grabación y la regla de "primero en tiempo, primero en derecho". En segundo lugar, análoga a la motivación de Bunn, uno no se debe permitir a sabiendas "salto de rana" La prioridad de otra : "[A] subrogación llowing. permitiría [parte] para llevar a cabo indirectamente a través de la "equidad" lo que no pudo lograr de otro modo directamente. "Selector de aleta. grupo L. L.C. v. Horizonte Banco, 293 B. R. 253, 263 (Bankr. M.D. Fla.2003). En tercer lugar, algunos tribunales sugieren un prestamista puede rara vez, o nunca, razonablemente esperar para asumir una posición de primera prioridad cuando tiene conocimiento real de intervenir gravámenes. v corredor. Bunker, 99 Or. App. 303, 306-07, 782 P.2d 170, 172 (1989) (citando a George E. Osborne, Hipotecas § 282, en 573 (2d ed.1970)). ¶ 18 Estas razones no son convincentes. En primer lugar, la subrogación equitativa no se puede decir que presente una amenaza demasiado grande para el esquema que se hace constar si jurisdicciones están dispuestos a permitir que un subrogado ignorantes con sólo el conocimiento constructivo para venir antes de un interés registrado antes. Si esas jurisdicciones eran subrogación equitativa verdaderamente preocupado podría frustrar "primero en tiempo, primero en derecho" entonces ellos lo niegan en todas las instancias, en vez de distinguir entre una notificación constructiva y el conocimiento real. 8 ¶ 19 En segundo lugar, mientras que el acto de registro proporciona la estabilidad y la notificación a los prestamistas (ambos elementos vitales para cualquier esquema exitoso préstamos de bienes raíces), no podemos adherir rígidamente a sus estructuras en las que trabaja una injusticia. 9 Por otra parte, WFB Occidente no es el corte en línea; la equidad y la ley están trabajando hacia el mismo fin. Mientras WFB West llegó en segundo lugar, la hipoteca se adquirió de Washington Mutual fue primero, y Bank of America sabía esta hipoteca tenía prioridad antes de su propio. subrogación equitativa mantiene el esquema adecuado y las prioridades originales. Ver Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. mi. ¶ 20 En tercer lugar, hacer inferencias acerca de las expectativas de un prestamista de refinanciación son imprudentes y bajo la reexpresión innecesaria debido a que un prestamista debe demostrar que de hecho la intención de obtener la prioridad. Véase E. Boston Sav. Banco v. Ogan, 428 Mass. 327, 334, 701 NE2d 331, 336 (Mass.1998) (búsqueda de un demandante, con el conocimiento, merecía subrogación equitativa porque "demandantes espera que tengan prioridad y pagan un precio que refleja que la expectativa "); Robert M. Smith, Nota, ¿Qué pasó con la equidad en la equitativa Subrogación. 64 L. Rev Mo.. 503, 514 (1999). Bajo la reexpresión, se puede encontrar un prestamista a carecer de expectativa cuando hay "prueba positiva de que el acreedor pretende subordinar su hipoteca al interés de intervención." Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. e ( "Normalmente prestamistas que ofrecen el deseo de refinanciamiento y esperan [para conseguir la seguridad con una prioridad igual a la hipoteca se paga], incluso si son conscientes de un gravamen intervenir."). Pero permitir que estas inferencias ignora el efecto práctico de denegar subrogación equitativa: el interés menor será enriquecido injustamente porque se le dará una mayor prioridad el mero hecho de que el deudor refinanciado. Véase E. Boston Sav. Banco, 701 N. E.2d en 334. El tribunal de primera instancia encontró específicamente WFB West espera que tenga la primera prioridad cuando se adelantó fondos para Sugihara para pagar la hipoteca de Washington Mutual. 20 Resultados de Hecho. ¶ 21 subrogación equitativa nunca debe permitirse si un interés menor sea perjudicada materialmente, pero si los intereses jóvenes no se ven afectados, entonces no hay razón para negarlo. Bank of America podría haber asumido la hipoteca de primera prioridad de Washington Mutual en lugar de tomar una posición de segunda prioridad. Sin embargo, el Bank of America acepta los riesgos inherentes a su seguridad y no merece una ganancia no derivados del trabajo, simplemente porque Sugihara refinanciado. Consulte ID. en 331, 701 N. E.2d 331; Burgoon, 92 F.2d en 730-31; véase también el primer banco de la Commonwealth v. Heller, 2004 Pensilvania Super. 431, 863 A.2d 1153, 1158 n. 8 ( "Observamos también que este enfoque mayoría va en contra de, o por lo menos no hace nada para más, el propósito de la doctrina, según lo expuesto por las nuevas exposiciones, es decir, para evitar un golpe de suerte inadecuada e inmerecida, en nombre del titular del gravamen intervenir . "). ¶ 22 Además, este enfoque tampoco da mucha importancia a la ignorancia de un acreedor hipotecario refinanciación o niega subrogación cuando haya intereses que intervienen conocibles. En primer lugar, las compañías hipotecarias podrían permanecer en la ignorancia a propósito de los intereses que intervienen. "Este enfoque hace especial hincapié en la ignorancia no es una mala cosa en el presente contexto. Si el prestamista de refinanciación puede preservar el derecho a la subrogación, evitando el conocimiento (por ejemplo, absteniéndose de la obtención de un estudio de título), y luego abstenerse de examinar el título es un paso totalmente racional y tiene la ventaja adicional de ahorrar dinero. "Nelson & Whitman, Adoptando Principios de reexpresión subrogación de hipoteca, supra, en 315, consulta de Houston v. Banco de Am. Alimentado. Sav. . Banco, Nev 119 485, 489, 78 P.3D 71, 73 (2003) ( "En nuestra opinión, sin embargo, esta norma promueve la ignorancia voluntaria, sino que anima a los posibles acreedores hipotecarios para evitar la realización de búsquedas de título."). ¶ 23 Y si un prestamista de refinanciación todavía debe realizar una búsqueda de título a "demostrar. que razonablemente espera recibir un interés de seguridad en el sector inmobiliario con la prioridad de la hipoteca de su descarga, "Reformulación (Tercera) § 7.6 (b) (4), a continuación, subrogación equitativa sería posible sólo en aquellos casos raros en que hay conocibles ningún interés debido a que un deudor se escondieron de manera fraudulenta los intereses junior de un prestamista de refinanciación. Esto refleja los resultados de la regla de la minoría, que niega subrogación equitativa cada vez que un subrogado tenía conocimiento real o constructivo. Por lo tanto, las críticas generadas por esa regla se aplicaría con igual fuerza a este enfoque. Cualquier prestamista secundaria podría bloquear de manera efectiva cualquier refinanciación o reestructuración entre los bancos acreedores y los acreedores hipotecarios de refinanciación y enriquecerse injustamente por su recién descubierta más alta prioridad. V. La Historia de Subrogación equitativa ¶ 24 La norma que exige un subrogado no tienen conocimiento de los intereses que intervienen es un remanente de una desconfianza principios de subordinación equitativa y fue tomado de tribunales que aplican la subrogación como remedio restitución. Abandonamos esta regla ya que esta desconfianza inicial ha disminuido, y estamos interesados ​​en la refinanciación de hipotecas, no de restitución. ¶ 25 cortes han sido divididos en su solicitud de subrogación equitativa desde su adopción en la década de 1800. Véase Martin, de 59 años P.2d en 1142-1144 (el examen de numerosos casos de subrogación equitativa y clasificarlos en una visión tradicional y un punto de vista moderno, dependiendo del conocimiento del demandante). 10 A 1924 opinión de la Corte Suprema de Georgia ilustra esta desconfianza: "Este tribunal ha negado que la subrogación es una doctrina benévola, y que la equidad se aplicará en todo caso, que requiere la justicia, y este tribunal se ha negado a seguir los casos que se basan en este la teoría de la doctrina de la subrogación. "ciudadanos Mercantil Co. v. Easom, 158 Ga. 604, 123 SE 883, 886 (1924); véase también Kitchell v. Mudgett, 37 Mich. 81, 86 (1877) ( "Pero la cuestión de si es o no es equitativa es del todo depende de si la señora Mudgett ha dado su consentimiento para renunciar a su prioridad. Si [la señora Mitchell] no lo hizo la intención de tomar una segunda hipoteca, y se habría negado a hacerlo tenía todos los hechos han sabido para ella, entonces la culpa es suya. "). El Distrito de Columbia Tribunal de Apelaciones también reconocidos "[s] ome tribunales de este país han limitado la doctrina más estricta", pero algunas jurisdicciones se aplica "una aplicación más liberal de la doctrina, dijo por algunas autoridades para ser aplicable a casi todos los casos en el cual una persona, no un voluntario, paga una obligación que en la justicia y la buena conciencia debería haber sido pagada por otra. "Burgoon, 92 F.2d en 729. el tribunal Burgoon se veía a los casos federales con la aprobación y siguió al último enfoque. Carné de identidad. en 734 ( " 'En la aplicación de la doctrina de la subrogación, se debe prestar atención a detalles técnicos que no son de carácter insuperable, pero las acciones generales se debe buscar siempre a cabo la medida de lo posible.'") (comillas internas omitidas) (citando Barnes v. Cady, 232 F. 318, 325 (6º Cir.1916)). ¶ 26 en sus primeros desconfianza de la doctrina, los tribunales no permitiría que cualquier prestamista, ya sea con conocimiento real o para buscar subrogación equitativa. La mayoría de los tribunales, sin embargo, se dieron cuenta de que no tenía sentido que se adhieran a esta estricta interpretación en muchas situaciones. Sin embargo, la aceptación fue gradual. Y mientras que muchos cortes fueron rápidos para permitir la subrogación equitativa para un actor con una notificación implícita, algunos siguieron negando los que tienen un conocimiento real. ¶ 27 Como este cambio incremental persistió, muchas jurisdicciones han adoptado el método de reexpresión. En E. Boston Sav. Banco, 701 NE2d en 335, el tribunal, después de revisar las tres aplicaciones posibles, dijo: "Estamos persuadidos por la doctrina de los tribunales que no sólo permiten la subrogación en el subrogado tiene conocimiento real o de la hipoteca intervenir, pero también miramos .. a la equidad para decidir si la subrogación es inapropiada "En Banco de Nueva York v Nally, 820 NE2d 644 (Ind.2005) el tribunal aceptó el razonamiento de la reexpresión y dijo: Se opone a la subrogación equitativa cuando un acreedor descubre o se podría haber descubierto un soporte de retención menor es contrario a los propósitos que subyacen a la doctrina. subrogación equitativa es un remedio para evitar un golpe de suerte no derivados del trabajo. Estamos de acuerdo con la reexpresión por lo menos en el contexto de un refinanciamiento convencional. Un prestamista proporciona fondos para pagar la hipoteca existente espera recibir la misma seguridad que el préstamo se paga apagado. Refinanciaciones son lugar común en la economía actual. Permitir que un reclamante del gravamen inferior de saltarse la prioridad de la hipoteca en primer grado actual puedan menoscabar el acceso de los propietarios a las tasas de interés más favorables. A menos que un reclamante del gravamen inferior tiene la desventaja de subrogación permitida, no vemos ninguna razón para dar el reclamante del gravamen inferior, en efecto, el derecho de bloquear o bien oponerse a la refinanciación. Carné de identidad. a 653; véase también el Banco de Am. Alimentado. Sav. 78 P.3D a los 74 años ( "Debido a que el procedimiento de la reexpresión es la más convincente, adoptamos el punto de vista expresado por ella."); Cordero de excavación, Inc. v Chase Manhattan Mortgage Corp. Ariz 208 478, 95 P.3D 542 (2004)..; Wilkins v. Gibson, 113 Ga. 31, 38 S. E. 374 (1901); Klotz Klotz v, 440 N. W.2d 406 (Iowa Ct. App.1989).; Burney, 63 S. W.3d 223; Providencia Inst. para Sav. v Sims, 441 S. W.2d 516 (Tex.1969).; Granja Banco de Crédito v Ogden, 886 S. W.2d 305 (Tex. App.1994).; Chicago Title Ins. Co. v. Lawrence InVS. Inc. 782 S. W.2d 332 (Tex. App.1989); véase también Trus Joist Corp 190 N. J.Super. 168, 462 A.2d 603 (que permite la subrogación incluso cuando el nuevo acreedor sabía de los intereses que intervienen), Reverendo sub nom. Trus Joist Corp. v. Cima del Assocs. 97 N. J. 22, 477 A.2d 817 (1984); Martin, de 59 años P.2d en 1142-1144; Hudson v. Dismukes, 77 Va. 242, 246-47 (1883). 11 Esta tendencia es claramente hacia el enfoque más liberal, y que sería prudente para seguirlo. ¶ 28 jurisdicciones que siguen negando la subrogación equitativa cuando el demandante sabe de intervenir intereses se basan en los casos en discusiones sobre subrogación en el contexto de un error. Subrogación se aplica en muchos contextos, y mientras que el propósito general de evitar el enriquecimiento sin causa es la misma, muchas veces los requisitos se adaptará a los matices particulares de la situación. 12 La restitución es un tal contexto. Cuando un prestamista pagado de otra deuda por error creyendo que no había intereses que intervienen, que tendría entonces que apelar para el alivio equitativo. 13 Dicta indicando un partido no puede tener conocimiento de los intereses juveniles fue en el contexto de garantizar había habido un error genuino. En un caso de Maryland, el tribunal recitó los siguientes requisitos para la subrogación: En primer lugar, el titular del gravamen en busca de subrogación equitativa debe haber tenido el derecho de retención más adelante sin el conocimiento del derecho de retención intervenir y haber tenido la intención del embargo más tarde para ser de la misma prioridad que el gravamen que sustituye. En segundo lugar, la negligencia vel non del tenedor de la prenda que solicita la subrogación equitativa en no descubrir el derecho de retención intermedio no es relevante, a menos que el tenedor de la prenda que interviene puede mostrar la dependencia perjudicial. . Levenson v G. E. Capitales Servs hipoteca. Inc. 101 Md. App. 122, 131-32, 643 A.2d 505, 509-10 (1994) (cita omitida) (discutiendo Bennett v. Westfall, 186 Md. 148, 46 A.2d 358 (1946)), Reverendo por otros motivos , 338 Md. 227, 657 A.2d 1170 (1995). En Bennett, un titular del gravamen lanzado una hipoteca previa y obtiene una nueva hipoteca contra el deudor. En el ínterin, Bennett obtuvo una sentencia contra el deudor. Westfall, el titular del gravamen, nunca se descubrió la presente sentencia. A pesar de su falta de cuidado, Westfall había tenido la intención de mantener la misma prioridad, y el tribunal dijo que tenía derecho a subrogación equitativa. Sin embargo, el tribunal tenía que encontrar Westfall no tenía conocimiento de la otra manera-lien su argumento error intervenir necesariamente falla y no podía buscar la restitución. 14 ¶ 29 Pero en el contexto de la refinanciación, donde error no está en cuestión, no hay ninguna razón para considerar el conocimiento del subrogree. 15 En Levenson, G. E. un acreedor hipotecario de refinanciación, descubrió que interviene gravámenes de juicio antes de que comenzara el proceso de embargo contra la propiedad. La corte de apelaciones de Maryland llevó a cabo G. E. Capital fue derecho a la subrogación equitativa y se extendió más allá de Bennett para incluir los acreedores hipotecarios de refinanciación: [E] l peso de la autoridad se extiende la aplicación de la doctrina de la subrogación equitativo a situaciones en las que los prestamistas iniciales y de refinanciación no son los mismos, siempre que se destina el dinero del prestamista de refinanciación para ser utilizado, y se utiliza para eliminar un gravamen específico , y el prestamista de refinanciación previsto "para conseguir, como garantía de su préstamo, ya sea la tierra libre y clara del gravamen o de lo contrario el beneficio de la propia afectación" en lugar de confiar en que el acreedor general del deudor. Creemos que esta ampliación es apropiado en vista de las prácticas de préstamos modernos, y sostenemos que el tribunal de primera instancia no abusó de su discreción al considerar que G. E. tenía derecho a subrogarse de igual manera para el primer derecho de retención federal. Levenson, 101 Md. App. en 132-33, 643 A.2d 505 (citas omitidas). 16 Del mismo modo, la ley en Nueva York es: "donde se utilizan los fondos de un acreedor para satisfacer el derecho de retención de una existente, estorbo conocido [sic] cuando, sin el conocimiento del acreedor, existe otro gravamen sobre la propiedad que es superior a su pero inferior a la de uno satisfecho con sus fondos. "rey v. Pelkofski, 20 NY2d 326, 333-34, 282 NYS2d 753, 229 NE2d 435, 439 (1967). Pero de nuevo esta regla se hizo en el contexto de un error: "subrogación borra el error del prestamista en no descubrir intervenir gravámenes," Estados Unidos v Baran, 996 F. 2d 25, 29 (2d Cir.1993), y no lo hace. implicar a todas las solicitudes de subrogación equitativa. 17 ¶ 30 Reformulación (Tercera) § 7.3 ilustra además cómo el conocimiento de los intereses que intervienen es irrelevante en el contexto de la refinanciación de hipotecas. Sección 7.3 se refiere a las hipotecas, pero en lugar de un nuevo prestamista refinanciación de una hipoteca en primer lugar, que se refiere a los prestamistas de la renegociación de la misma hipoteca. Esta es una práctica común. Reformulación (Tercera) § 7.3 cmt. a. La reexpresión toma nota de las similitudes entre §§ 7.6 y 7.3. Reformulación (Tercera) § 7.6 cmt. e, en 519. ( "[Sección 7.3] es análoga a la subrogación, y bajo esta reexpresión los requisitos son esencialmente similares a los de la subrogación."). Ambas normas buscan proteger "las legítimas expectativas de los titulares de participaciones menores, mientras que al mismo tiempo les niega la posibilidad de vetar entrenamientos u otros acuerdos de reestructuración flexible entre los deudores hipotecarios y prestamistas de alto nivel." Reformulación (Tercera) § 7.3 cmt. a. Es de sentido común que el mismo prestamista no debe perder de prioridad para renegociar una hipoteca con el deudor. VI. Br. Pinchar.